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Imóveis e aluguel

Despejo por falta de pagamento: como funciona e quais os prazos

Publicado em 08 de outubro de 2026 · 9 min de leitura

Casal conversa com calma na sala de estar analisando anotações sobre despesas e regras de despejo por falta de pagamento.

O despejo por falta de pagamento é o procedimento judicial utilizado pelo proprietário para encerrar o contrato de locação e reaver o imóvel quando os aluguéis e encargos deixam de ser quitados. Regulamentado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), esse processo depende obrigatoriamente de autorização de um juiz e garante direitos tanto para quem aluga quanto para quem é dono do bem. Conhecer as etapas e os prazos desse mecanismo ajuda a evitar abusos, reduz conflitos e traz clareza para resolver a situação com segurança.

O que é o despejo por falta de pagamento e quando ele pode ocorrer

A locação imobiliária estabelece obrigações claras para ambas as partes. A principal obrigação do inquilino é realizar o pagamento pontual do valor do aluguel e dos encargos previstos em contrato, como taxa de condomínio e parcelas do IPTU. Quando essa obrigação não é cumprida, a legislação autoriza a rescisão contratual.

A base legal para o pedido está no artigo 9º, inciso III, e no artigo 62 da Lei nº 8.245/1991. De acordo com o texto legal, a ausência de pagamento autoriza a rescisão da locação e a retomada do imóvel.

Muitas pessoas acreditam que é preciso aguardar dois ou três meses de atraso antes de buscar a Justiça. No entanto, a lei brasileira não estabelece um prazo mínimo de tolerância, como trinta ou sessenta dias. A partir do primeiro dia seguinte ao vencimento da obrigação, o locatário já está formalmente em atraso (em mora). Embora na rotina do mercado seja comum tentar cobranças amigáveis e negociações prévias, juridicamente o proprietário já tem o direito de propor a ação caso a dívida não tenha sido quitada.

Na mesma ação, o proprietário pode solicitar apenas a devolução das chaves ou cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos, direcionando a execução contra o inquilino e contra os fiadores, se existirem (artigo 62, inciso I).

O proprietário pode tirar o inquilino por conta própria?

Uma dúvida recorrente diz respeito à forma como o locador pode agir diante da inadimplência. A resposta da lei é enfática: o proprietário jamais pode retomar o imóvel à força ou por meios próprios.

Atitudes como trocar a fechadura, cortar o fornecimento de água ou energia elétrica, reter bens pessoais do morador ou fazer ameaças verbais configuram atos ilícitos civis e o crime de exercício arbitrário das próprias razões.

O despejo só pode ocorrer por determinação expressa de um juiz e deve ser executado exclusivamente por um oficial de justiça. Caso sofra qualquer tipo de coação ou arbitrariedade por parte do locador, o inquilino tem o direito de registrar boletim de ocorrência e buscar proteção judicial imediata.

Como funciona a liminar para desocupação rápida em 15 dias

Em regra, os processos judiciais exigem que o réu seja ouvido antes de qualquer medida de desocupação. Contudo, a Lei nº 12.112/2009 alterou a Lei do Inquilinato para incluir a possibilidade de concessão de medida liminar (artigo 59, § 1º, inciso IX). Essa liminar determina a desocupação voluntária do imóvel no prazo estrito de 15 dias, antes mesmo de ouvir os argumentos do morador.

Para que o juiz conceda essa ordem rápida de desocupação, dois requisitos obrigatórios precisam ser cumpridos simultaneamente:

  1. Ausência de garantias ativas: O contrato de locação deve estar totalmente desprovido de qualquer garantia prevista em lei (como fiador, caução ou seguro-fiança), ou a garantia contratada precisa ter sido extinta ou exonerada;
  2. Depósito de caução judicial pelo locador: O proprietário precisa depositar em juízo um valor em dinheiro equivalente a 3 (três) meses de aluguel. Essa quantia serve como garantia para indenizar o inquilino caso o pedido venha a ser considerado indevido ao final do processo.

Se o contrato contar com fiança válida ou com depósito caucionado ainda em vigor, o juiz não concederá a liminar com base nesse artigo. Nesses casos, o processo seguirá seu trâmite comum até a sentença. Quando o contrato conta com valores dados em garantia no início da locação, as regras de abatimento ou reembolso devem observar o que a legislação prevê para a devolução da caução do aluguel.

Como evitar o despejo: o direito à purgação da mora

Receber a citação de uma ação de despejo não significa que a perda do imóvel é imediata e inevitável. A legislação oferece ao inquilino uma oportunidade legal para manter o contrato e afastar o risco de saída: a chamada purgação da mora.

Purgar a mora significa quitar integralmente o débito dentro do processo. O prazo legal para realizar esse pagamento é de 15 dias, contados a partir da citação válida do inquilino (artigo 62, inciso II, e artigo 59, § 3º).

Para extinguir a ação sem rescindir a locação, o inquilino deve depositar em juízo a totalidade dos seguintes valores:

  • Todos os aluguéis e encargos locatícios vencidos até o momento do depósito judicial;
  • Multas contratuais e juros de mora incidentes sobre a dívida;
  • Custas processuais adiantadas pelo locador;
  • Honorários advocatícios arbitrados pelo magistrado.

Feito o pagamento completo no prazo, a locação continua em vigor como se nada tivesse acontecido. No entanto, existe uma limitação legal importante: o inquilino só pode usar o benefício da purgação da mora se não tiver recorrido a esse mesmo expediente nos 24 meses anteriores à propositura da nova ação (artigo 62, parágrafo único). Se já evitou outro despejo quitando a dívida em juízo há menos de dois anos, esse direito não poderá ser exercido novamente.

Prazo de resposta: como funciona a contestação

Caso o locatário não queira ou não consiga pagar o total cobrado por entender que os valores estão incorretos, ele tem o direito de se defender por meio da contestação. O prazo de defesa também é de 15 dias a contar da citação.

Se o inquilino discordar apenas de parte da cobrança — como taxas abusivas, multas não previstas ou encargos já pagos —, ele pode contestar alegando excesso de execução. Nessa hipótese, para demonstrar boa-fé, é recomendável depositar em juízo o valor incontroverso (a quantia que ele realmente reconhece que deve), mantendo a discussão judicial apenas sobre a quantia divergente.

Julgamento e prazo final para desocupação

Caso o morador não pague o débito e não apresente defesa capaz de reverter o pedido, o juiz proferirá sentença declarando a rescisão do contrato de locação e decretando o despejo.

Na sentença, o magistrado fixará um prazo para a desocupação voluntária do imóvel, que geralmente varia entre 15 e 30 dias (artigo 63 da Lei do Inquilinato). O prazo será fixado em 15 dias se já tiverem decorrido mais de quatro meses entre a citação inicial e a prolação da sentença (artigo 63, § 1º, alínea “b”).

Se o inquilino desocupar o bem por vontade própria dentro do período estipulado, o processo se encerra quanto à posse. Por outro lado, caso permaneça no local após o vencimento do prazo, o juiz expedirá o mandado de despejo coercitivo (forçado). Nesse caso, o oficial de justiça irá até o endereço e poderá utilizar ordem de arrombamento e auxílio de força policial para retirar móveis e pertences, entregando as chaves ao proprietário.

O que faz os custos de um processo de despejo variarem

Os custos financeiros envolvidos em uma ação de despejo variam de acordo com as particularidades de cada contrato e com as exigências processuais:

  • Custas judiciais iniciais: variam conforme a tabela do Tribunal de Justiça de cada estado e costumam ser calculadas sobre o valor anual do contrato de locação (doze meses de aluguel);
  • Depósito da caução para liminar: caso o proprietário queira a ordem de desocupação imediata em contrato desprovido de garantia, precisará imobilizar em conta judicial o equivalente exato a três aluguéis vigentes;
  • Honorários advocatícios: abrangem tanto os honorários contratuais ajustados com os profissionais quanto os honorários de sucumbência arbitrados pelo juiz ao final do processo;
  • Despesas de notificação e diligências: dependem dos custos dos cartórios locais ou dos mandados cumpridos por oficiais de justiça.

Quando procurar um advogado ou a Defensoria Pública

Diante de um conflito locatício ou de uma notificação de cobrança, a orientação jurídica adequada faz toda a diferença para resguardar direitos. É recomendável procurar assistência especializada quando:

  • O inquilino receber uma citação judicial de ação de despejo e precisar agir dentro do prazo improrrogável de 15 dias;
  • O valor cobrado na ação contiver cobranças indevidas, juros abusivos ou encargos que não eram de responsabilidade do morador;
  • O locador realizar ameaças, tentar invadir a propriedade, trocar fechaduras ou interromper serviços de água e luz sem ordem judicial;
  • O proprietário necessitar ingressar com a ação para reaver seu imóvel e cobrar aluguéis em atraso de contratos sem garantia;
  • A pessoa não tiver condições financeiras de pagar por um defensor particular, caso em que deve buscar atendimento imediato na Defensoria Pública do seu estado.

Perguntas frequentes

Quanto tempo de atraso autoriza o proprietário a pedir o despejo?

A legislação não exige carência mínima. Vencido o prazo regular de pagamento sem quitação, o locador já pode ingressar com a ação de despejo em juízo.

O locador pode cortar a água e a luz do inquilino inadimplente?

Não. Cortar serviços básicos ou trocar trincos é ilegal e configura exercício arbitrário das próprias razões. A retomada só pode ocorrer por ordem judicial.

Como funciona a liminar de desocupação em 15 dias?

O juiz pode ordenar a desocupação em 15 dias apenas se a locação não tiver nenhuma garantia ativa e se o locador depositar em juízo o equivalente a três aluguéis.

O que acontece se o inquilino pagar toda a dívida no processo?

Se quitar a dívida integral com juros, multas e custas em até 15 dias após a citação (purgação da mora), o despejo é evitado e o contrato segue normalmente.

É possível parcelar a dívida para evitar o despejo?

A lei prevê o depósito integral à vista em juízo para purgar a mora. O parcelamento só impede o despejo se houver acordo formal aceito pelo proprietário.

Fontes

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Cada caso tem detalhes próprios: consulte um profissional ou a Defensoria Pública.

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