Como funciona a locação de imóveis e qual é o papel do fiador
Ao alugar um imóvel, é importante ter um contrato de locação, estabelecendo a entrega do imóvel pelo locador para o locatário, mediante pagamento.
Para garantia do locador, o contrato pede um fiador, que se tornará a segurança financeira caso o locatário não tenha condições de pagar o valor estabelecido.
A maioria das pessoas demonstra desconforto ao se tornar fiador de algum parente ou amigo. Não é para menos. Ser a garantia da dívida de alguém é algo que envolve riscos.
Antes de afiançar uma pessoa, é preciso ficar atento às responsabilidades assumidas e, sobretudo, à relação de confiança que se tem com o afiançado.
Obrigações e direitos do locador
Ao disponibilizar um imóvel para locação, o proprietário deve seguir diversas obrigações estabelecidas por lei. Os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato (8.245/91) definem, por exemplo, que é obrigação do locador entregar o imóvel em boas condições de uso para quem for alugar.
Cabe também ao locador resolver problemas estruturais do imóvel. Rachaduras em pisos e paredes e problemas de infiltrações que possam colocar em risco a saúde dos ocupantes do espaço devem ser reparadas pelo proprietário.
Além disso, o locador deve cumprir as despesas extraordinárias condominiais, como obras estruturais, reformas por conta da deterioração do tempo, indenizações trabalhistas dos funcionários do condomínio, etc.
Obrigações e direitos do locatário
Quem aluga uma casa ou apartamento também precisa cumprir uma série de regras. Uma das principais obrigações do locatário é cumprir o pagamento dos aluguéis e encargos estabelecidos em contrato com o locador.
É também obrigação do locatário preservar o imóvel e devolvê-lo no mesmo estado em que foi recebido, com exceção das deteriorações naturais decorrentes do uso prolongado. Isso envolve qualquer modificação no imóvel sem a devida concordância do locador.
Em relação aos direitos, o locatário deve receber o imóvel em boas condições de uso. A vistoria inicial, antes da entrega das chaves, serve para garantir este direito.
Além disso, a lei 8.245/91 garante a não responsabilidade do locatário pelas despesas extraordinárias do imóvel. Reformas estruturais, instalação de equipamentos ou até mesmo a pintura da fachada do condomínio são de responsabilidade do locador.
Ainda de acordo com a Lei 8.245/91, o locatário tem a preferência na compra do imóvel. Sendo assim, o locador deve informar a intenção de vender e o locatário tem o prazo de 30 dias para decidir se deseja ou não adquirir a propriedade.
O papel do fiador na locação do imóvel
A fiança é uma garantia pessoal, na qual uma terceira pessoa, não sendo o credor e nem o devedor, é vinculada ao acordo estabelecido, arcando com as despesas em caso do não cumprimento por parte do devedor.
O fiador pode ser qualquer pessoa que cumpra os requisitos da lei 8.245/91, a começar pela necessidade de ter um imóvel em seu nome. Essa exigência é para que, caso seja necessário acioná-lo, ele tenha pelo menos um bem para penhorar.
Além disso, o fiador deve ser isento de pendências de crédito e não estar inscrito em cadastros como SPC e Serasa. É preciso também comprovar uma renda mensal equivalente a três ou quatro vezes o valor do aluguel, mais os encargos da locação, como condomínio e IPTU, para evidenciar a condição de assumir a dívida durante alguns meses.
Em um contrato de aluguel, portanto, o proprietário do imóvel exigirá um fiador para a entrega das chaves, ou seja, como já destacamos, ele será a segurança financeira de que o contrato será cumprido.
Essa entrega das chaves, no entanto, tem gerado muita discussão nos tribunais, sobretudo nas execuções contra fiadores em contratos prorrogados, sem o consentimento deles.
A rescisão por parte do fiador
O Código Civil de 2002 também trouxe mudanças em relação à rescisão por parte do fiador. Agora, é permitida a exoneração da parte do fiador a partir de qualquer data.
Para que isso aconteça, o fiador deve notificar o dono do imóvel sobre a sua intenção de exonerar-se da fiança. De acordo com a nova redação da Lei 8.245/91, o fiador continua respondendo pelo contrato durante os próximos 120 dias, após a notificação.
Assim, o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia para a locação no prazo de 30 dias, correndo o risco de anulação do contrato.
O que acontece em caso de morte do fiador
Com a morte do fiador, a obrigação não se extingue e passa aos seus herdeiros. Mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança. As dívidas posteriores ao óbito não irão atingir os sucessores.
Assim, por exemplo, se o fiador morreu em março, os herdeiros não respondem pelos aluguéis que vencerão em abril, maio e junho. Mas respondem, dentro das forças da herança, pelos débitos locatícios referentes aos meses anteriores ao falecimento do fiador.
O mesmo não acontece, entretanto, se o locatário morre. Nesse caso, débitos advindos depois de seu falecimento, não são direcionados ao fiador.